sumber: freepik

KPR dapat diartikan sebagai kredit yang diberikan oleh bank, kepada seseorang yang ingin membeli atau membayar rumah menggunakan sistem cicilan. Selain itu, di setiap bank selalu menerapkan suku bunga bagi yang hendak membeli rumah.

Kamu akan mendapatkan fasilitas pokok pembelian rumah jika menggunakan sistem KPR. Tak hanya itu, KPR juga menawarkan fasilitas tambahan misalnya keringanan suku bunga, keringanan uang muka atau down payment (DP).

Terlebih berbagai program bantuan atau insentif dari pemerintah, yang ditujukan untuk mendorong kepemilikan rumah. Suku bunga KPR mengacu pada jumlah uang yang harus dibayarkan oleh peminjam, kepada lembaga keuangan.

Bunga KPR juga dapat bervariasi, tergantung pada berbagai faktor. Artikel ini akan membantu kamu memahami apa itu suku bunga KPR hingga manfaatnya. 

Key takeaways:

• Suku bunga KPR adalah tingkat bunga yang dikenakan oleh bank atau lembaga keuangan, kepada peminjam untuk pinjaman.

• Jenis suku KPR bunga bank ada beberapa, yakni bunga fixed dan KPR floating.

• Jenis KPR yang sering dijumpai yakni KPR subsidi dan non subsidi.

Apa Itu Suku Bunga KPR?

Menurut sumber Ringkas (2025), suku bunga KPR bisa bervariasi tergantung pada berbagai faktor, termasuk jumlah pinjaman, suku bunga, hingga jangka waktu pinjaman. Semakin tinggi suku bunga dan semakin lama jangka waktu pinjaman, semakin tinggi total biaya yang harus dibayarkan oleh peminjam.

Suku bunga KPR dapat didefinisikan sebagai tingkat bunga yang dikenakan oleh bank atau lembaga keuangan, kepada peminjam untuk pinjaman Kredit Pemilikan Rumah (KPR). 

Suku bunga ini menentukan jumlah bunga yang harus dibayar oleh peminjam setiap bulan, sebagai bagian dari pembayaran cicilan pinjaman rumah. Suku bunga KPR dapat bersifat tetap (fixed rate) yakni tingkat bunga tidak berubah sepanjang masa pinjaman.

Selain itu juga dapat bersifat mengambang (floating rate) yang berarti tingkat bunga dapat berubah, sesuai dengan perubahan dalam pasar keuangan atau kebijakan bank sentral. 

Suku bunga KPR juga dapat ditetapkan sebagai suku bunga tetap untuk periode tertentu, kemudian berubah menjadi variabel setelah periode tersebut berakhir.

Perbedaan KPR Subsidi & KPR Non-Subsidi

Secara singkat KPR terbagi menjadi dua yakni KPR subsidi yang diperuntukan kepada masyarakat berpenghasilan menengah ke bawah, dan KPR non-subsidi yang diperuntukkan kepada masyarakat umum. 

Perbedaannya cukup mudah, KPR subsidi merupakan bagian dari program pemerintah untuk membantu masyarakat dalam memenuhi kebutuhan tempat tinggal. Maka dari itu beban bunga cicilan dan uang muka akan lebih rendah dibandingkan dengan KPR non-subsidi.

Namun secara umum, KPR non subsidi menggunakan suku bunga yang mengikuti suku bunga acuan dari Bank Indonesia. Selain itu, jangka waktu pembayarannya berkisar dari 5 hingga 20 tahun.

Jenis Suku Bunga Bank

Dilansir dari CNBC Indonesia (2023), berikut beberapa jenis suku bunga yang sudah kami rangkum untuk kamu pahami. Simak penjelasan berikut.

• Bunga Fixed

Bunga fixed atau yang seringkali kita dengar sebagai bunga tetap, seperti nama dari bunga tersebut, maka bunga beban cicilan yang harus dibayar akan bersifat tetap yang akan berjumlah sama hingga waktu yang telah ditentukan.

Sebagai contoh, Bunga yang diterapkan dalam jangka waktu 5 tahun adalah 15%, maka dalam waktu 5 tahun pertama pada KPR, bunga beban cicilan yang akan diterapkan akan sebesar 15% dan tidak akan berubah hingga 5 tahun tersebut. 

Keuntungan utama dari fixed rate adalah adanya kepastian dalam pembayaran. Kamu tidak perlu khawatir jika persentase bunga pasar meningkat, karena bunga yang dibebankan tetap sesuai dengan yang sudah disepakati di awal. 

Hal ini sangat memudahkan perencanaan keuangan, terutama bagi kamu yang menginginkan angsuran bulanan yang stabil tanpa adanya perubahan mendadak. Dengan fixed rate, kamu bisa menghindari kejutan finansial yang tidak diinginkan.

Dengan adanya fixed rate, arus kas keluarga pun tetap stabil. Hal ini karena angsuran yang konsisten dan tidak berubah setiap bulan.

Beberapa bank memberikan fleksibilitas dengan menghapus biaya penalti jika kamu melunasi pinjaman lebih awal setelah beberapa tahun. Hal ini memberikan kemudahan bagi kamu yang ingin melunasi KPR lebih cepat. 

• Bunga KPR Floating

Bunga floating atau yang dapat diterjemahkan sebagai bunga mengambang  merupakan keterbalikan dari bunga fixed. Sifat bunga yang diterapkan akan selalu berubah ubah dalam jangka waktu tertentu. 

Meski begitu, adanya aturan yang diberlakukan dalam bunga floating yakni berdasarkan pada suku bunga pasar atau kebijakan bank. Yang pada umumnya suku bunga floating mengikuti perkembangan tingkat BI rate.

Bunga KPR floating sendiri merupakan sistem bunga yang paling sering digunakan oleh bank dalam kredit pemilikan rumah. Keuntungan utama dari floating rate adalah potensi untuk membayar bunga yang lebih rendah pada awal masa pinjaman. 

Biasanya, bunga floating lebih rendah dibandingkan bunga tetap pada awal masa pinjaman, sehingga cicilan bulanan pun lebih ringan di awal.

Pembayaran bunga ini juga lebih fleksibel yang bisa menguntungkan jika biaya bunga pasar sedang turun. KPR jenis floating cocok bagi kamu yang tidak keberatan dengan ketidakpastian dan berani mengambil risiko.

• Bunga KPR Cap

Sistem bunga KPR cap dapat disebut memiliki sistem yang hampir sama dengan bunga KPR floating. Letak perbedaan sistem bunga cap dan floating terdapat pada ukuran nilai.  

Bunga KPR floating tidak memiliki batasan dalam ukuran nilai. Sementara bunga KPR capped memiliki batas maksimum dalam jangka waktu tertentu.

Sebagai contoh, kamu mengambil KPR dengan bunga KPR cap dengan bunga 10% selama 3 tahun. Maka dalam jangka waktu tersebut suku bunga dapat mengalami perkembangan, tapi tidak akan melebihi batas maksimal yang ditentukan yaitu 10%.

• Bunga KPR Fix dan Cap

Pada saat ini banyak KPR yang menggunakan sistem bunga campuran antara bunga KPR fix dengan bunga KPR cap. Pada umumnya penggunaan sistem campuran tersebut dilakukan secara bertahap.

Contohnya yakni untuk 2 tahun  pertama  bunga  KPR  adalah  10%  fixed  dan  2  tahun  selanjutnya  12%  cap. Jika  batas waktu tersebut telah terlewati maka yang berlaku kembali adalah bunga KPR floating.

Manfaat KPR

Investasi Jangka Panjang

Memiliki rumah sendiri adalah keinginan semua orang, karena itu program KPR yang disediakan oleh pemerintah maupun pihak bank banyak diminati. Umumnya, setelah masa KPR berakhir dan lunas, rumah yang didapatkan akan dijadikan sebagai investasi jangka panjang.

Karena rumah yang dibeli dengan KPR bisa dijual kembali, dengan harga yang lebih mahal dari pembeliannya. Terutama bagi kamu yang membeli rumah yang lokasinya strategis.

Uang DP Tidak Terlalu Besar

Selain mendapatkan rumah untuk investasi jangka panjang, manfaat KPR lain yang bisa kamu rasakan adalah uang muka atau DP yang tidak terlalu besar. 

Biasanya pihak bank meminta kamu untuk membayar maksimal 30% dari harga rumah yang ingin dibeli. Uang muka ini harus dibayarkan dalam bentuk tunai.

Legal

Manfaat yang terakhir, kamu tidak perlu khawatir tentang legalitas rumah yang dibeli dengan program KPR. Dikarenakan KPR adalah sistem yang legal sehingga hal-hal yang berhubungan legalitas terjamin aman. 

Tips Sebelum Mengambil KPR

• Jaga Alur Rekening

Jaga alur rekening kamu dengan cara tidak terlalu sering memindahkan uang antar rekening. Jika hal ini terjadi, pihak bank akan mempertanyakan dan memverifikasinya sebagai bahan pertimbangan pengajuan KPR yang kamu lakukan.

• Pertimbangkan Besaran Uang Muka

Perlu kamu ketahui, Bank Indonesia menyerahkan urusan uang muka KPR kepada pihak bank. Dengan demikian, setiap bank bisa menentukan besaran uang muka sesuai dengan peraturan yang ada

Jika kamu memiliki dana cukup banyak, sebaiknya ambil KPR dengan uang muka yang cukup besar agar cicilan setiap bulan tidak terlalu besar. Sebaliknya, jika dana yang kamu miliki tidak terlalu besar, ambil yang uang mukanya kecil, agar tidak terlalu memberatkan di awal.

• Kenali Kondisi Keuangan

Tips berikutnya, kenali kondisi keuanganmu sebelum mengajukan KPR. Kamu bisa kok berdiskusi dengan pihak bank untuk menghitung jumlah uang muka dan angsuran yang harus dibayar setiap bulan.

Selain itu, perhatikan juga mengenai jangka waktu pelunasan. Sebab hal ini dapat mempengaruhi jumlah angsuran. Pilih opsi uang muka dan jumlah angsuran yang sesuai dengan kemampuanmu.

• Sisihkan Sebagian Biaya untuk Membeli Perabotan

Saat membeli rumah, tentunya kamu juga harus menyiapkan dana untuk membeli isi rumah tersebut. Maka dari itu, sebaiknya sisihkan sebagian dana yang kamu punya untuk melengkapi perabotan rumah nantinya.

• Survei Lingkungan Rumah

Tips selanjutnya, kamu harus melakukan survei lingkungan di sekitar rumah. Hal ini perlu dilakukan agar kamu dapat mempelajari dan juga mengamati berbagai hal.

Misalnya akses transportasi ke rumah, kebiasaan masyarakat di lingkungan tersebut, hingga ketersediaan fasilitas umum. Dengan begitu kamu bisa lebih mudah beradaptasi dengan lingkungan yang baru.

Cara Hitung Cicilan KPR Secara Manual

Berikut ini rumus yang perlu diketahui untuk melakukan perhitungan cicilan KPR:

• Cicilan pokok = Pinjaman / Tenor dalam bulan

• Cicilan bunga per bulan = Pinjaman x Bunga tetap (%) x Tenor dalam tahun / Tenor dalam  bulan

• Total cicilan KPR per bulan = Cicilan pokok + Cicilan per bulan

BTN Wujudkan Rumah KPR Secara Mudah

KPR dapat kamu dapatkan dengan mudah asalkan memenuhi syarat. Untuk itu, Bank BTN telah menyediakan solusi KPR untuk masyarakat. 

Selain menyediakan  KPR komersial, kami juga merupakan salah satu bank yang ditunjuk oleh pemerintah untuk menyediakan KPR Subsidi. Bagi kamu yang hendak mengajukan KPR, kamu dapat mengunjungi website BTN untuk informasi lengkap.