Saat ini pembelian properti dengan skema Kredit Pemilikan Rumah (KPR) masih lebih banyak dibandingkan dengan skema pembelian tunai keras dan tunai bertahap.
Namun, pembelian skema KPR dapat dilakukan jika developer bekerja sama dengan bank kreditur. Kerjasama ini disebut PKS (Perjanjian Kerjasama).
Untuk mendapatkan PKS, pengembang harus memenuhi beberapa persyaratan, seperti permohonan kerjasama, company profile, dokumen legalitas perusahaan, dokumen legalitas proyek, serta brosur dengan daftar harga.
5 Syarat Developer Bisa Bekerjasama dengan Bank
1. Surat Permohonan Kerjasama
Developer harus menyediakan surat yang berisi permohonan kerjasama, seperti maksud dan tujuan kerjasama yang akan dilakukan oleh kedua belah pihak dan manfaat yang dapat diperoleh masing-masing pihak.
Surat ditulis sesingkat dan sejelas mungkin, memperhatikan tata bahasa berdasarkan Pedoman Umum Ejaan Bahasa Indonesia (PUEBI), dan fokus pada tujuan utama pengajuan proposal kerjasama. Sebisa mungkin menghindari kalimat yang panjang dan bertele-tele.
2. Company Profile
Setiap kerjasama antara developer dan bank, kedua pihak harus saling mengenal dan mengetahui detail perusahaan yang diajak bekerja sama. Karena pengembanglah yang mengeluarkan permintaan kerjasama, tentu diasumsikan bahwa mereka sudah mengetahui bank yang ingin diajak kerjasama.
Jadi yang harus dilakukan pengembang adalah memperkenalkan dirinya kepada bank melalui profil perusahaannya. Dalam company profile, berbagai informasi terkait perusahaan, seperti sejarah singkat perusahaan, struktur organisasi, kapabilitas perusahaan, pengalaman profesional, produk dan kualitas produk, infrastruktur dan sumber daya, serta data keuangan dan permodalan perusahaan.
3. Dokumen Legalitas Perusahaan
Terlepas dari jenis dan ukuran perusahaan, semua perusahaan harus memenuhi sejumlah persyaratan administrasi berupa dokumen penting atau izin agar perusahaan dapat didaftarkan sebagai badan hukum.
Persyaratan tersebut dapat menjadi bukti bahwa perusahaan sudah menyatakan legitimasi usahanya. Legalitas usaha adalah keadaan dimana suatu perusahaan yang didirikan dan bergerak dalam bidang apapun dinyatakan sah secara hukum.
Untuk memperoleh legalitas, perusahaan harus melakukan sejumlah prosedur yang ditetapkan oleh pemerintah berdasarkan peraturan yang ada. Legalitas ini membawa banyak keuntungan bagi perusahaan. Segera setelah kita menyadari pentingnya legitimasi perusahaan untuk setiap aktivitas bisnis, kita perlu melengkapi dokumennya.
Berikut daftar dokumen yang harus dimiliki seorang pengusaha sebagai bukti legalitas perusahaan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.
a. Akta Pendirian
Akta pendirian perusahaan dibuat dan disetujui oleh notaris dan disertai dengan pengesahan Kemenkumham. Dokumen ini merupakan dokumen utama yang merupakan langkah awal dalam membentuk badan usaha atau perusahaan.
Akta pendirian perusahaan mengandung banyak informasi penting perusahaan yaitu nama perusahaan, alamat badan, struktur administrasi bisnis, jenis usaha yang dijalankan, dan modal awal yang digunakan untuk membentuk perusahaan. Hak dan kewajiban semua pihak bisnis juga tercantum dalam dokumen ini.
b. Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP)
Salah satu syarat yang harus dipenuhi untuk melengkapi dokumen administrasi perpajakan yang sah adalah memiliki NPWP. Memiliki NPWP berarti perusahaan terdaftar secara resmi di sistem perpajakan Indonesia dan karenanya dapat memenuhi kewajiban perpajakannya secara penuh.
Untuk mendapatkan NPWP, cukup mengajukan permohonan ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP) atau menggunakan aplikasi yang disediakan oleh Penyedia Jasa Permohonan Pajak (PJAP).
c. Surat Izin Tempat Usaha
Pemilik tunggal, badan usaha, atau perusahaan yang didirikan oleh suatu kelompok harus memperoleh izin usaha. Kepemilikan dokumen ini menyatakan keabsahan suatu bisnis sesuai dengan peraturan tata ruang setempat. Adanya dokumen ini memudahkan perusahaan dalam mengelola investasinya agar bisnisnya tetap berjalan lancar.
d. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP)
Jika perusahaan kamu bergerak di bidang perdagangan atau jasa, salah satu dokumen hukum yang harus ada adalah Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP).
SIUP adalah izin yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah kepada pengusaha. Menurut Peraturan Menteri Perdagangan 46/M-DAG/PER/9/2009, ada 4 jenis SIUP berdasarkan modal.
- SIUP mikro dengan modal disetor paling banyak Rp50 juta.
- SIUP kecil, modal disetor Rp50 juta s.d. Rp500 juta.
- SIUP sedang dengan modal disetor Rp500 juta s.d. Rp10 miliar.
- SIUP besar, modal disetor di atas Rp10 miliar.
Izin ini berlaku selama perusahaan tersebut menjalankan usahanya. Artinya, pelaku usaha tidak perlu memperpanjang masa berlaku izin usahanya.
e. Surat Keterangan Domisili Perusahaan (SKDP)
Dokumen ini digunakan untuk keterangan alamat domisili bisnis yang kamu operasikan. SKDP dapat diproses dan diajukan pada saat perusahaan memperoleh akta pendirian. SKDP memiliki tanggal kedaluwarsa.
Perusahaan yang berlokasi di gedung perkantoran bersama harus memperbaharui SKDP setiap lima tahun, sedangkan untuk kantor virtual harus memperbaharuinya setiap tahun.
f. Tanda Daftar Perusahaan (TDP) atau Nomor Induk Berusaha (NIB)
Tanda daftar perusahaan adalah dokumen persetujuan yang menunjukkan bahwa suatu bisnis telah memenuhi kewajiban pendaftarannya. TDP baru dapat dibuat setelah pelaku usaha terlebih dahulu membuat Akta Pendirian, SKDP, NPWP dan SIUP. Namun, setelah terbitnya PP 24/2018 tentang Pelayanan Perizinan Berusaha Terintegrasi Secara Elektronik, setelah membuat Akta Pendirian, kamu dapat membuat TDP melalui sistem Online Single Submission (OSS).
Selanjutnya, pada peraturan yang sama, khususnya Pasal 26(a), TDP berubah menjadi Nomor Induk Usaha (NIB). Sehingga, apabila seorang pelaku usaha telah memiliki NIB melalui sistem OSS-nya, maka secara otomatis akan mendapatkan TDP-nya karena NIB tersebut berlaku sebagai pengesahan TDP-nya.
4. Dokumen Legalitas Proyek
a. Izin Prinsip
Izin ini dikeluarkan oleh Badan Perencanaan Pembangunan Daerah (BAPPEDA). Izin prinsip berisi kesepakatan dasar jika situs yang diusulkan disetujui atau izin diberikan untuk membangun bangunan atau perumahan dengan persyaratan yang harus dipenuhi oleh pengembang. Untuk mendapatkan izin ini, developer harus mengajukan proposal. Usulan ini akan diuji oleh BAPPEDA dan komite terkait.
b. Izin Pemanfaatan Tanah
Izin Pemanfaatan Tanah (IPT) adalah izin lain yang harus developer ketahui untuk menjadi pengembang. IPT diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). IPT ini mencakup tata guna lahan mulai dari pekarangan hingga rumah.
c. Izin Site Plan
Izin perencanaan lokasi atau site plan diperoleh dari kantor Kimpraswil (Pemukiman, Prasarana, dan Sarana Wilayah). Kimpraswil akan memeriksa penataan atau komposisi tanah untuk kepentingan komersial dan tanah untuk fasilitas umum sesuai dengan peraturan yang berlaku. Site plan dapat dengan mudah disahkan jika peraturan dipatuhi.
d. Izin Peil Banjir
Izin peil banjir adalah izin yang dikeluarkan oleh Kantor Kimpraswil. Izin tersebut mencakup rekomendasi elevasi daerah dari titik tertinggi rata-rata banjir di daerah tersebut. Tujuannya adalah untuk memastikan bahwa lokasi proyek yang direncanakan bebas banjir.
e. Izin Pengeringan
Jika lokasi proyek bersertifikat sebagai sawah, pengembang harus mengajukan izin pengeringan. Hal ini juga berlaku untuk fisik sawah yang berbentuk pekarangan. Izin ini biasanya dikeluarkan oleh departemen pertanian setempat.
f. Izin Ketinggian Bangunan
Jika properti yang akan dibangun berada di dekat landasan pacu, maka wajib untuk mengajukan Izin Ketinggian Bangunan. Izin ini biasanya dikeluarkan oleh pengelola bandara setempat.
Hal ini dikarenakan adanya pembatasan ketinggian bangunan untuk radius tertentu di sekitar bandara. Untuk itu, jika lokasi proyek berada di dekat bandara, sebaiknya perhatikan izin ketinggian bangunan.
g. Izin Mendirikan Bangunan
Izin Mendirikan Bangunan (IMB) terdiri dari dua jenis: IMB induk dan IMB pecah. IMB induk diberikan kepada pemilik tanah induk dan IMB yang pecah adalah IMB yang diberikan kepada pembeli proyek.
IMB dikeluarkan oleh kantor Kimpraswil-nya atau oleh kantor satu atap berlisensi provinsi, kelurahan, atau kecamatan, tergantung pada peraturan masing-masing area lokasi proyek.
5. Brosur dan Pricelist
Persyaratan wajib lainnya yang harus disertakan dalam pengajuan proposal kerjasama developer-bank adalah brosur dan pricelist (daftar harga) produk yang dibuat oleh pengembang.
Dengan mempromosikan dan memberikan informasi tentang produk mereka melalui brosur, bank dapat memperkirakan nilai proyek, melihat seberapa serius pengembang terhadap proyek tersebut, dan seberapa bagus properti yang ditawarkan di pasar.
Setelah semua persyaratan di atas terpenuhi, bank akan meneliti proyek residensial yang akan dibangun developer. Proses kerjasama bank-developer akan memakan waktu 2-6 bulan tergantung tiap-tiap bank dalam hal pengecekan dua arah legalitas dan manajemen perusahaan.
Baca juga: Mengenal Apa itu Developer Rumah dan Perannya!
Mencari Developer yang Bekerjasama dengan Bank
Ketika ingin mencari rumah impian, tentunya kita harus mencari developer yang menawarkan transaksi aman. Selain sudah dipastikan aman dan tepercaya, developer yang sudah bekerjasama dengan bank biasanya dapat memberikan diskon dan kemudahan pengajuan KPR.
Salah satu bank yang sudah bekerjasama dengan berbagai pengembang adalah Bank BTN. Kamu dapat mengunjungi website untuk menemukan rumah impian dari pengembang yang bekerjasama dengan Bank BTN.
